Tout savoir sur le viager

Comment fonctionne le viager ?

Le viager est une forme bien spécifique de vente immobilière : le vendeur du bien immobilier, appelé également crédirentier, vend son bien à un acheteur, qu'on appelle débirentier.

La vente se fait en contrepartie d'une rente viagère périodique (elle peut être mensuelle, trimestrielle ou encore annuelle) que le vendeur perçoit jusqu'à son décès. Elle peut s'accompagner d'un bouquet (une somme d'argent versée au moment de la signature de l'acte de vente).

On distingue deux principaux types de vente en viager :

• Le viager libre : dans ce cas-là, le vendeur n'habite plus dans son bien et l'acheteur peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans attendre le décès du vendeur.
• Le viager occupé : le vendeur habite dans son bien jusqu'à son décès.

Notez que le viager peut être constitué sur une ou plusieurs têtes : le vendeur et son conjoint par exemple. La rente viagère devra alors être versée par le débirentier jusqu'au décès de la dernière personne vivante.

Les avantages du viager pour le vendeur ou le crédirentier

Avec le viager, le vendeur profite non seulement d'un capital (le bouquet) qui peut être utilisé en toute liberté mais également d’une rente à vie dès la signature de l’acte de vente tout en continuant, s'il le souhaite, d'habiter son logement.

De plus cette rente est indexée toute au long de la durée de vie du viager.

Le vendeur bénéficie d'un régime fiscal avantageux. Le montant de l'abattement sur la rente viagère va dépendre de l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Seule une fraction de la rente est imposée :

• 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans,
• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans,
• 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans,
• 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Quant au bouquet, quel qu’en soit le montant, il est exonéré d’impôts.

Quel est l'intérêt d'acheter en viager ?

Côté acheteur, le grand intérêt du viager c'est de pouvoir devenir propriétaire sans investir la totalité du prix du bien. En effet, avec la rente viagère, l'acheteur peut échelonner son paiement. En cela, le fonctionnement de la rente viagère se rapproche de celui d’un crédit, si ce n'est que contrairement au prêt contracté auprès d'une banque, il n'y a pas de frais supplémentaire.

Il bénéficiera également d’une diminution des frais de notaires dans l’acquisition d’un viager occupé.

Le viager est une vente affectée d'un aléa. C’est un pari pour le débirentier qui ne sait combien il paiera le bien acheté en viager : selon la date de décès du vendeur (impossible à prédire).

Comment calculer le montant d'une rente viagère ?

Fixé dans l'acte de vente, le montant de la rente viagère va dépendre de plusieurs éléments :

• le type de viager : libre ou occupé.
• l’âge du (ou des) vendeur(s),
• la valeur vénale du bien,
• le montant d’un bouquet (plus le bouquet est important, plus les rentes diminuent, et inversement),

Charges et travaux : qui paye quoi ?

Dans le cas d’un viager libre, la réponse est simple : toutes les charges et les réparations sont payées par l'acheteur.

Dans le cas d’un viager occupé la réparation s’effectue en général comme un bailleur et un locataire.

L’acquéreur prendra en charge la taxe foncière et les grosses réparations (par exemple toiture, murs).

Le vendeur devra entretenir son bien comme tout bon locataire.

Toutes ces répartitions sont prévues à l’acte.

Viager : se faire accompagner par des experts en immobilier

Que vous pensiez à vendre ou à acheter en viager, il est important de vous faire accompagner par des conseillers immobiliers spécialisés en viager et au fait du marché immobilier local.

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